內蒙某家政服務企業網絡中心及養老服務平臺建設項目可行性研究報告案例
內蒙某家政服務企業網絡中心及養老服務平臺建設項目可行性研究報告案例，項目總投資1440.64萬元，其中建設投資為1252.37萬元，占投資總額的86.93%；流動資金為188.27萬元，占投資總額的13.07%。項目投資所需資金的30%由當地促進內貿流通服務業發展專項資金解決，70%由企業自籌。
第一章 項目總論
第一節 項目基本情況
項目名稱
內蒙某家政服務企業網絡中心及養老服務平臺建設項目
項目性質
新建
占地規模及建筑面積
項目用地主要通過租賃方式解決，總共租賃面積6300平方米。
項目投資總額及來源
本項目總投資1440.64萬元，其中建設投資為1252.37萬元，占投資總額的86.93%；流動資金為188.27萬元，占投資總額的13.07%。項目投資所需資金的30%由當地促進內貿流通服務業發展專項資金解決，70%由企業自籌。
……
第二節 可行性研究報告的編制依據、原則和工作范圍
一、編制依據
二、編制原則
三、項目主要研究內容
第三節 項目可行性研究結論
一、經濟效益
二、社會效益
三、項目總體評價
第二章 項目建設單位概況
第一節 項目建設單位概況
第二節 項目管理能力分析
第三章 項目建設環境分析
第一節 行業概述
一、家政服務的含義
家政是指家庭事務的管理。“政”是指行政與管理，它包含有三個內容：一是規劃與決策，二是領導、指揮、協調和控制，三是參考、監督與評議。
家政是指在家庭這個小群體中，與全體或部分家庭成員生活有關的事情，它帶有一種“公事”的意味，另外還含有“要事”的意思。在實踐中，它要求我們把主要的注意力放在大事和要事上面，也就是首先抓好事關全局的重要事情。當然，大事和小事是互相聯系的，對小事也不可忽視。
家政指家庭生活辦事的規則或者行為準則。家庭生活中需要有一些關于行為和關系的規定，有的寫成條文，有的經過協商形成口頭協定，有的在長期共同生活中成為不成文的習慣規則。這些規則有綜合的，也有單項的，如對學習和娛樂，常常需要作特別的規定。
家政還指家庭生活中實用知識與技能、技巧。家庭事務是很具體、很實際的，人們的修養、認識、管理都要與日常行為結合起來才能表明其意圖，實現其愿望。
總之，家政是家庭中對有關各個家庭成員的各項事務進行科學認識、科學管理與實際操作，以利于家庭生活的安寧、舒適，確保家庭關系的和諧、親密，以及家庭成員的全面發展。
二、家政服務企業類型
從家政服務組織的運營模式方面分析，目前在中國家政服務企業中主要以下述三類為主：
1、中介型家政服務組織
中介型家政服務組織是新中國成立后出現最早的家政服務組織運作模式。產生于80年代初期，始創者為北京市婦聯所屬的北京三八家務服務中心，它開創了新中國成立以來家政服務組織化運作的先河；在此若干年后勞動力成為商品，獲得了社會的認可，進入了市場化道路，一些地方政府部門才開始制定有關行業法規，使它的存在和發展在理論上得到認可，在政策上方有了逐步健全的法規。
中介型家政服務組織具有規模大、場地大、投入大的特點，其運營、發展是民營機構和社會團體難以實現的；該組織運營模式能夠獲得較豐富的社會效益，但在經濟收益方面卻見效甚微。此組織運營模式較為適合以政府為投資背景的公益性項目，百姓的認同度會比較高。
……
第二節 家政行業分析
一、國外家政行業現狀
二、我國家政行業概況
1、行業服務需求量大
目前中國存在巨大的家政就業市場，據調查資料數據顯示，上海550多萬戶家庭數量中已經購買家政服務的家庭數目僅占10%左右；在北京，“空巢”家庭約占家庭總數的1/3，這些家庭急需家政服務；大量上班族家庭也需要各種家政服務，但是得到滿足的需求僅約10%。由此可見我國家政行業市場需求量大，而供給明顯不足，存在著巨大的發展前景。
調查表明，我國目前有家政需求的居民家庭占家庭總量的64%。對家政服務需求最迫切的是離退休老人家庭，約占整個需求量的38%；其次是嬰幼兒家庭和月穩定收入約在4000元以上的雙職工家庭，約占需求總量的45%。調查顯示，城市發展程度和家政服務需求成正比；城市文明程度和家政規范程度成正比。目前，我國家政服務的需求量呈現出供不應求的局面。
三、我國家政行業未來發展前景
四、我國家政服務市場相關調查
1、2012年全國家庭服務行業市場總值為8366.73億元。以下是全國一二三線城市家政市場行情數據相關圖表：
從全國一二三線城市保姆、育兒嫂、月嫂市場行情數據可以看出，全國保姆、育兒嫂、月嫂等行業工種中，育兒嫂和月嫂收入水平較高，這除了與育兒嫂和月嫂對知識技能方面要求較高的因素有關外，還有服務時間及服務的時間飽和度有關系。
家庭服務中，保姆，特別是月嫂、育兒嫂、陪護等都是知識技能要求較高的職業。只有加強行業知識技能培訓，提升了服務人員的整體素質，服務人員的收入才能有不斷提高。
……
第三節 項目宏觀環境分析
一、政治法律環境分析
二、經濟環境分析
三、文化環境分析
四、項目SWOT分析
第四章 項目建設背景及必要性
第一節 項目建設背景
一、社會背景
家政服務是當前市場經濟條件下的一項新興行業，是家務勞動市場化的產物。近年來，隨著我國經濟社會的迅猛發展，城市居民生活水平的日益提高，家務勞動市場化的步伐愈益加快，社會對家政服務的需求也不斷擴大。
隨著居民對家政服務內容及質量要求的不斷提高，如今的家政服務已延伸到群眾日常生活的方方面面，涉及20多個領域200多個服務項目。家政服務是雇主將部分家庭事務中的瑣碎、繁雜或帶有一定技術性的工作指定給專業人士來代為完成的服務。這是一項“雙贏”工程，一方面，它為廣大家庭提供了保姆、護理、保潔、維修、家教、家庭管理等方面的服務體系，因而把家庭的主人從瑣碎、繁雜家務中解放出來，去從事他們愿意做的、想做的事情上來；另一方面，它是一種商業，可以解決就業，提供工作機會，給人們帶來利益。隨著經濟全球化的發展，社會對家政人員的要求不斷提高，人與人之間的距離變得越來越近，傳統的家政行業勢必會從簡單的保姆走向高端的涉外服務領域。不同層次服務的多元化、專業化，給家政服務業帶來廣闊的發展空間，越來越受到市場的追捧。
基于對烏海市家政服務行業規模小、經營單一、管理差、競爭力弱、供需銜接不暢的不足現狀，以及新興多元化家政服務企業在國內家政服務行業市場的良好發展潛力等因素考慮，建立一個具有國內外最完善家政網絡中心，是十分必要的，這為本項目的健康快速發展提供了有力保障。
二、政策背景
1、《國民經濟和社會發展第十二個五年(2011—2015年)規劃綱要》
我國《國民經濟和社會發展第十二個五年(2011—2015年)規劃綱要》第四篇“營造環境，推動服務業大發展”和第八篇“改善民生，建立健全基本公共服務體系”中明確指明鼓勵發展家庭服務業和積極發展社會福利事業。
本項目擬建立的綜合性家政服務項目，作為養老服務機構及社會福利機構的組成部分，屬于社會福利事業。項目建設著力培育一批市場需求大、地方特色強的成長型家政服務企業，以租賃、裝修和改建房屋等形式，搞好培訓實操教室、保潔設備、烹飪設備等服務基礎設施建設，形成以普通家政為基礎，高級家政、大型保潔為特色的多元化經營的大型連鎖性公司。
因此，本項目的建立符合國民經濟和社會發展第十二個五年(2011—2015年)規劃綱要》相關內容，是切實可行的建設方案。
三、市場背景
第二節 項目建設必要性
一、項目建設是構建和諧社會的重要部分
家政業的發展有助于農村的城市化。我國的農業人口占全國總人口近70%，而發達國家農業人口的比例都少于10%。現在我們要全面建設小康社會，必須逐步實現工業化、城市化、現代化。城市化的核心就是要讓傳統農業人口向第二、第三產業轉移。許多家政服務人員在眾多城市家庭中，用辛勤的汗水奉獻優質家政服務的同時，也學到了文化知識和服務技能，從一個簡單的“鄉下人”變成了具備一定就業技能的“城市人”。
……
第五章 項目建設地情況
第一節 項目建設地
一、建設地簡介
二、經濟概況
三、資源情況
四、氣候特點
五、交通配套
第二節 小結
第六章 項目建設方案
第一節 家政服務網絡中心實施方式
一、總體需求
公共服務：面向全社會吸收家政服務企業加盟，負責對加盟企業基本資質進行審查、服務標準進行規范、服務人員進行培訓、服務質量進行監督評價。
信息對接：接收并記錄市民電話、短信、網上訂單等需求信息，答復并聯系加盟企業提供服務，對服務結果進行回訪。
運營管理：接納加盟企業和志愿者申請，評估加盟企業和志愿者的服務數量和質量；采集服務信息；組織做好人員培訓、管理講座等相關支持工作。
系統維護：負責網絡中心的日常運行維護，負責中心的數據庫服務器、Web服務器及郵件服務器的管理，中心網站的管理和維護，中心網站部分內容的制作。
質量保障：對網絡中心、加盟企業服務質量進行監督檢查，處理因服務質量和價格等引起的糾紛。
二、實施主體方案
第二節 配套養老服務平臺建設方案
項目擬結合當前市場家政服務市場需求，建設功能齊全、服務設施配套、技術服務水平一流的國際化綜合性家政服務社區。
1、健康養老服務中心
提倡尊重中老年人個性化需求，提供優雅的生活品質。堅持以“以人為本、慈善為懷”為指導思想，以“人性關愛、人情關懷、人文關愛”為服務理念，以養老、體檢、保健、治療、康復、療養等全方位人性化服務為主要依托，以“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”為服務宗旨，以科學化、規范化、現代化的管理手段和個性化、溫馨化、特色化的服務方式。
我們將對居家養老工作有一個統一的管理，建立臺帳。一是老年人基本信息臺賬，對老年人按照年齡、身體狀況和經濟狀況分類下設三個子信息庫。二是志愿者信息臺賬。包含黨員、大學生、醫療、法律、文體五大類志愿者信息庫。三是助老機構信息臺賬。包含助老人員信息，服務單位信息等。
市場定位：中高端低齡健康老人；
服務定位：全天候24小時個性化服務，營造科學、人性化的環境。
……
第三節 主要設備
第七章 環境保護
第一節 執行標準及排放標準
第二節 生態環境保護措施
一、施工期環境防護措施
二、運行期環境防護措施
三、環境管理
四、環境影響評價及建議
第八章 勞動保護與消防
第一節 勞動保護
一、勞動保護
二、防火、防盜措施
第二節 消防
一、設計采用的消防標準
二、消防工作的原則
三、給水消防
四、電氣消防
第九章 節能方案分析
第一節 節能的必要性
第二節 能耗分析
第三節 節電措施
第四節 節水措施
第十章 建設期限和實施的進度安排
第一節 項目規劃
第二節 項目的開發建設
第十一章 項目組織組織管理與運行
第一節 項目組織管理
第二節 項目建設后期及建成后運行管理
第十二章 投資估算和資金籌措
第一節 項目資金估算范圍及其依據
第二節 建設投資估算
一、建設投資細分項目估算
建設投資包括固定資產投資、建設期利息、預備費三大部分。固定資產投資包括租賃及裝修工程費、設備購置與安裝費、工程建設其他費用。本項目中各細分科目具體估算如下：
1、租賃及裝修工程費用
本項目租賃及裝修工程費用合計為650萬元。
……
二、建設投資總額估算
通過對每個細分項目逐個計算，得出本項目建設投資總額為1252.37萬元。
第三節 流動資金估算
第四節 資金籌措
第十三章 財務效益、經濟效益評價
第一節 財務評價
一、評價依據
二、營業收入及稅金測算
1、營業收入
本項目主要營業收入包括健康養老服務收入、綜合維修服務收入以及其他收入。其中項目達產之后，預計健康養老服務收入為2000萬元/年，綜合維修服務收入為1500萬元/年，其他收入為500萬元/年。
綜上，本項目達產后年營業收入合計為4000萬元。
……
三、成本費用測算
四、利潤測算
1、利潤總額
利潤總額是企業在營業收入中扣除成本消耗及營業稅及其附加之后的剩余，即通常所說的盈利。利潤總額是衡量企業經營業績的十分重要的經濟指標。本項目實施后運營期年利潤總額為635.89萬元。
……
第二節 項目投資未來的現金流量預測
一、預測基礎
二、項目現金流量凈現值NPV
三、項目內部收益率IRR
項目內部收益率是指項目現金流入現值總額與現金流出現值總額相等、凈現值等于零時的折現率，是項目投資可望達到的報酬率。
根據計算，本項目所得稅前的內部收益率為41.42%，所得稅后的內部收益率為33.22%。二者數值均遠遠大于基準收益率10%，這說明該項目是可行的。
四、投資回收期PT
五、投資利潤率
第三節 盈虧平衡分析
第四節 可能影響項目盈利能力連續性和穩定性的主要因素
第十四章 項目風險分析及規避建議
第一節 工期風險及防范
第二節 工程質量風險及防范
第三節 經營風險及防范
慮項目經營功能定位和市場因素等，未來的經營存在許多不確定因素，經營是有風險的。
一、經營風險類別
項目在未來的經營期內，因存在稅收政策、市場、經營、財務等諸多方面的不確定性因素，項目未來的經營存在風險是必然的。項目經營所面臨的風險主要有：
1、政策風險
項目未來的經營狀況將受到政府政策導向、發展規劃等因素的影響，由于可能的政策調整，對于預期的消費能力和整個行業的經營產生明顯影響，造成整個行業的經營狀況發生變化。
2、市場風險
有市場就必然存在競爭，競爭對手的多寡，對手實力的強弱，都會對項目的經營產生或多或少的影響。由于營銷與運作的問題，沒有形成預計規模的客戶群，使收入銳減；而動力、工資等成本隨市場行情上漲，都會造成經營虧損。
另由于合作方違反協議、合同等原因，會對經營造成重大收益損失。
3、財務風險
倘若經營性資金是通過借貸等融資方式獲得，財務費用受利率的影響較大。且在經營過程中由于資金管理和運作不善，造成現金流出現問題，使得流動資金需求過大，從而進一步增加融資難度并增加財務費用，使經營更加困難。
4、經營管理風險
對項目經營而言，要有規范的法人治理結構，但是也存在由于管理和對市場的判斷和決策錯誤等原因，造成企業經營目標無法實現導致經營困難等產生的經營管理風險。一方面，可能由于工程建設時設備選型不當，而造成的設備維修費用昂貴或大修周期縮短等，造成維修費用增大導致效益不佳；另一方面，可能由于內部成本管理機制不健全，造成投入產出比例失調；或由于管理層內部發生矛盾或分歧，影響經營計劃的實施，以致做出錯誤決策等，都將影響企業經營效益。
二、防范風險對策
1、建立風險管理機制
項目單位需要建立健全的風險管理機制，從企業內部加強風險意識，做好風險的鑒別、控制與監督。具體為：
（1）透明的財務制度及客戶服務體系，加強對合同等具有法律效力文本的管理。
（2）項目單位內部需要強化風險意識，將企業的經營風險與職工自身利益結合起來，充分調動職工的積極性，共同應對風險。
（3）項目單位的經營要樹立居安思危的思想，及時、全面、準確掌握政策、市場、宏觀經濟發展、國內外形勢等信息，科學分析和預測市場的變化，提出可靠的應對和防范措施，對市場發生的變化及時做出正確判斷和進行有效調整。
2、建立成本控制體系
項目單位需要加強內部成本管理，建立科學高效的成本控制體系，嚴格控制預算外支出，努力降低成本。在條件許可的情況下，在項目的設計和設備選型過程中要從未來經營角度進行投資控制，處理好一次購置成本與維修費用的關系，以及考慮未來維護技術的難度。同時，盡早做好設施及設備的維護管理培訓工作，使項目單位的有關設施、設備系統的維護管理專業技術人員盡早的接觸和熟悉設施及設備技術狀態和運行狀況，避免由于認為操作和維護不當造成的不必要損失。
3、建立“風險準備金”制度
在項目單位未來的利潤分配方案中，考慮在進行收益分配前，從稅后利潤中提取一定比例的資金，作為風險準備金，以備抵御一定限度內的流動資金風險。
第十五章 建設項目可行性研究結論及建議
第一節 項目基本情況
項目名稱
內蒙某家政服務企業網絡中心及養老服務平臺建設項目
項目性質
新建
占地規模及建筑面積
項目用地主要通過租賃方式解決，總共租賃面積6300平方米。
項目投資總額及來源
本項目總投資1440.64萬元，其中建設投資為1252.37萬元，占投資總額的86.93%；流動資金為188.27萬元，占投資總額的13.07%。項目投資所需資金的30%由當地促進內貿流通服務業發展專項資金解決，70%由企業自籌。
……
第二節 可行性研究報告的編制依據、原則和工作范圍
一、編制依據
二、編制原則
三、項目主要研究內容
第三節 項目可行性研究結論
一、經濟效益
二、社會效益
三、項目總體評價
第二章 項目建設單位概況
第一節 項目建設單位概況
第二節 項目管理能力分析
第三章 項目建設環境分析
第一節 行業概述
一、家政服務的含義
家政是指家庭事務的管理。“政”是指行政與管理，它包含有三個內容：一是規劃與決策，二是領導、指揮、協調和控制，三是參考、監督與評議。
家政是指在家庭這個小群體中，與全體或部分家庭成員生活有關的事情，它帶有一種“公事”的意味，另外還含有“要事”的意思。在實踐中，它要求我們把主要的注意力放在大事和要事上面，也就是首先抓好事關全局的重要事情。當然，大事和小事是互相聯系的，對小事也不可忽視。
家政指家庭生活辦事的規則或者行為準則。家庭生活中需要有一些關于行為和關系的規定，有的寫成條文，有的經過協商形成口頭協定，有的在長期共同生活中成為不成文的習慣規則。這些規則有綜合的，也有單項的，如對學習和娛樂，常常需要作特別的規定。
家政還指家庭生活中實用知識與技能、技巧。家庭事務是很具體、很實際的，人們的修養、認識、管理都要與日常行為結合起來才能表明其意圖，實現其愿望。
總之，家政是家庭中對有關各個家庭成員的各項事務進行科學認識、科學管理與實際操作，以利于家庭生活的安寧、舒適，確保家庭關系的和諧、親密，以及家庭成員的全面發展。
二、家政服務企業類型
從家政服務組織的運營模式方面分析，目前在中國家政服務企業中主要以下述三類為主：
1、中介型家政服務組織
中介型家政服務組織是新中國成立后出現最早的家政服務組織運作模式。產生于80年代初期，始創者為北京市婦聯所屬的北京三八家務服務中心，它開創了新中國成立以來家政服務組織化運作的先河；在此若干年后勞動力成為商品，獲得了社會的認可，進入了市場化道路，一些地方政府部門才開始制定有關行業法規，使它的存在和發展在理論上得到認可，在政策上方有了逐步健全的法規。
中介型家政服務組織具有規模大、場地大、投入大的特點，其運營、發展是民營機構和社會團體難以實現的；該組織運營模式能夠獲得較豐富的社會效益，但在經濟收益方面卻見效甚微。此組織運營模式較為適合以政府為投資背景的公益性項目，百姓的認同度會比較高。
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第二節 家政行業分析
一、國外家政行業現狀
二、我國家政行業概況
1、行業服務需求量大
目前中國存在巨大的家政就業市場，據調查資料數據顯示，上海550多萬戶家庭數量中已經購買家政服務的家庭數目僅占10%左右；在北京，“空巢”家庭約占家庭總數的1/3，這些家庭急需家政服務；大量上班族家庭也需要各種家政服務，但是得到滿足的需求僅約10%。由此可見我國家政行業市場需求量大，而供給明顯不足，存在著巨大的發展前景。
調查表明，我國目前有家政需求的居民家庭占家庭總量的64%。對家政服務需求最迫切的是離退休老人家庭，約占整個需求量的38%；其次是嬰幼兒家庭和月穩定收入約在4000元以上的雙職工家庭，約占需求總量的45%。調查顯示，城市發展程度和家政服務需求成正比；城市文明程度和家政規范程度成正比。目前，我國家政服務的需求量呈現出供不應求的局面。
三、我國家政行業未來發展前景
四、我國家政服務市場相關調查
1、2012年全國家庭服務行業市場總值為8366.73億元。以下是全國一二三線城市家政市場行情數據相關圖表：
從全國一二三線城市保姆、育兒嫂、月嫂市場行情數據可以看出，全國保姆、育兒嫂、月嫂等行業工種中，育兒嫂和月嫂收入水平較高，這除了與育兒嫂和月嫂對知識技能方面要求較高的因素有關外，還有服務時間及服務的時間飽和度有關系。
家庭服務中，保姆，特別是月嫂、育兒嫂、陪護等都是知識技能要求較高的職業。只有加強行業知識技能培訓，提升了服務人員的整體素質，服務人員的收入才能有不斷提高。
……
第三節 項目宏觀環境分析
一、政治法律環境分析
二、經濟環境分析
三、文化環境分析
四、項目SWOT分析
第四章 項目建設背景及必要性
第一節 項目建設背景
一、社會背景
家政服務是當前市場經濟條件下的一項新興行業，是家務勞動市場化的產物。近年來，隨著我國經濟社會的迅猛發展，城市居民生活水平的日益提高，家務勞動市場化的步伐愈益加快，社會對家政服務的需求也不斷擴大。
隨著居民對家政服務內容及質量要求的不斷提高，如今的家政服務已延伸到群眾日常生活的方方面面，涉及20多個領域200多個服務項目。家政服務是雇主將部分家庭事務中的瑣碎、繁雜或帶有一定技術性的工作指定給專業人士來代為完成的服務。這是一項“雙贏”工程，一方面，它為廣大家庭提供了保姆、護理、保潔、維修、家教、家庭管理等方面的服務體系，因而把家庭的主人從瑣碎、繁雜家務中解放出來，去從事他們愿意做的、想做的事情上來；另一方面，它是一種商業，可以解決就業，提供工作機會，給人們帶來利益。隨著經濟全球化的發展，社會對家政人員的要求不斷提高，人與人之間的距離變得越來越近，傳統的家政行業勢必會從簡單的保姆走向高端的涉外服務領域。不同層次服務的多元化、專業化，給家政服務業帶來廣闊的發展空間，越來越受到市場的追捧。
基于對烏海市家政服務行業規模小、經營單一、管理差、競爭力弱、供需銜接不暢的不足現狀，以及新興多元化家政服務企業在國內家政服務行業市場的良好發展潛力等因素考慮，建立一個具有國內外最完善家政網絡中心，是十分必要的，這為本項目的健康快速發展提供了有力保障。
二、政策背景
1、《國民經濟和社會發展第十二個五年(2011—2015年)規劃綱要》
我國《國民經濟和社會發展第十二個五年(2011—2015年)規劃綱要》第四篇“營造環境，推動服務業大發展”和第八篇“改善民生，建立健全基本公共服務體系”中明確指明鼓勵發展家庭服務業和積極發展社會福利事業。
本項目擬建立的綜合性家政服務項目，作為養老服務機構及社會福利機構的組成部分，屬于社會福利事業。項目建設著力培育一批市場需求大、地方特色強的成長型家政服務企業，以租賃、裝修和改建房屋等形式，搞好培訓實操教室、保潔設備、烹飪設備等服務基礎設施建設，形成以普通家政為基礎，高級家政、大型保潔為特色的多元化經營的大型連鎖性公司。
因此，本項目的建立符合國民經濟和社會發展第十二個五年(2011—2015年)規劃綱要》相關內容，是切實可行的建設方案。
三、市場背景
第二節 項目建設必要性
一、項目建設是構建和諧社會的重要部分
家政業的發展有助于農村的城市化。我國的農業人口占全國總人口近70%，而發達國家農業人口的比例都少于10%。現在我們要全面建設小康社會，必須逐步實現工業化、城市化、現代化。城市化的核心就是要讓傳統農業人口向第二、第三產業轉移。許多家政服務人員在眾多城市家庭中，用辛勤的汗水奉獻優質家政服務的同時，也學到了文化知識和服務技能，從一個簡單的“鄉下人”變成了具備一定就業技能的“城市人”。
……
第五章 項目建設地情況
第一節 項目建設地
一、建設地簡介
二、經濟概況
三、資源情況
四、氣候特點
五、交通配套
第二節 小結
第六章 項目建設方案
第一節 家政服務網絡中心實施方式
一、總體需求
公共服務：面向全社會吸收家政服務企業加盟，負責對加盟企業基本資質進行審查、服務標準進行規范、服務人員進行培訓、服務質量進行監督評價。
信息對接：接收并記錄市民電話、短信、網上訂單等需求信息，答復并聯系加盟企業提供服務，對服務結果進行回訪。
運營管理：接納加盟企業和志愿者申請，評估加盟企業和志愿者的服務數量和質量；采集服務信息；組織做好人員培訓、管理講座等相關支持工作。
系統維護：負責網絡中心的日常運行維護，負責中心的數據庫服務器、Web服務器及郵件服務器的管理，中心網站的管理和維護，中心網站部分內容的制作。
質量保障：對網絡中心、加盟企業服務質量進行監督檢查，處理因服務質量和價格等引起的糾紛。
二、實施主體方案
第二節 配套養老服務平臺建設方案
項目擬結合當前市場家政服務市場需求，建設功能齊全、服務設施配套、技術服務水平一流的國際化綜合性家政服務社區。
1、健康養老服務中心
提倡尊重中老年人個性化需求，提供優雅的生活品質。堅持以“以人為本、慈善為懷”為指導思想，以“人性關愛、人情關懷、人文關愛”為服務理念，以養老、體檢、保健、治療、康復、療養等全方位人性化服務為主要依托，以“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”為服務宗旨，以科學化、規范化、現代化的管理手段和個性化、溫馨化、特色化的服務方式。
我們將對居家養老工作有一個統一的管理，建立臺帳。一是老年人基本信息臺賬，對老年人按照年齡、身體狀況和經濟狀況分類下設三個子信息庫。二是志愿者信息臺賬。包含黨員、大學生、醫療、法律、文體五大類志愿者信息庫。三是助老機構信息臺賬。包含助老人員信息，服務單位信息等。
市場定位：中高端低齡健康老人；
服務定位：全天候24小時個性化服務，營造科學、人性化的環境。
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第三節 主要設備
第七章 環境保護
第一節 執行標準及排放標準
第二節 生態環境保護措施
一、施工期環境防護措施
二、運行期環境防護措施
三、環境管理
四、環境影響評價及建議
第八章 勞動保護與消防
第一節 勞動保護
一、勞動保護
二、防火、防盜措施
第二節 消防
一、設計采用的消防標準
二、消防工作的原則
三、給水消防
四、電氣消防
第九章 節能方案分析
第一節 節能的必要性
第二節 能耗分析
第三節 節電措施
第四節 節水措施
第十章 建設期限和實施的進度安排
第一節 項目規劃
第二節 項目的開發建設
第十一章 項目組織組織管理與運行
第一節 項目組織管理
第二節 項目建設后期及建成后運行管理
第十二章 投資估算和資金籌措
第一節 項目資金估算范圍及其依據
第二節 建設投資估算
一、建設投資細分項目估算
建設投資包括固定資產投資、建設期利息、預備費三大部分。固定資產投資包括租賃及裝修工程費、設備購置與安裝費、工程建設其他費用。本項目中各細分科目具體估算如下：
1、租賃及裝修工程費用
本項目租賃及裝修工程費用合計為650萬元。
……
二、建設投資總額估算
通過對每個細分項目逐個計算，得出本項目建設投資總額為1252.37萬元。
第三節 流動資金估算
第四節 資金籌措
第十三章 財務效益、經濟效益評價
第一節 財務評價
一、評價依據
二、營業收入及稅金測算
1、營業收入
本項目主要營業收入包括健康養老服務收入、綜合維修服務收入以及其他收入。其中項目達產之后，預計健康養老服務收入為2000萬元/年，綜合維修服務收入為1500萬元/年，其他收入為500萬元/年。
綜上，本項目達產后年營業收入合計為4000萬元。
……
三、成本費用測算
四、利潤測算
1、利潤總額
利潤總額是企業在營業收入中扣除成本消耗及營業稅及其附加之后的剩余，即通常所說的盈利。利潤總額是衡量企業經營業績的十分重要的經濟指標。本項目實施后運營期年利潤總額為635.89萬元。
……
第二節 項目投資未來的現金流量預測
一、預測基礎
二、項目現金流量凈現值NPV
三、項目內部收益率IRR
項目內部收益率是指項目現金流入現值總額與現金流出現值總額相等、凈現值等于零時的折現率，是項目投資可望達到的報酬率。
根據計算，本項目所得稅前的內部收益率為41.42%，所得稅后的內部收益率為33.22%。二者數值均遠遠大于基準收益率10%，這說明該項目是可行的。
四、投資回收期PT
五、投資利潤率
第三節 盈虧平衡分析
第四節 可能影響項目盈利能力連續性和穩定性的主要因素
第十四章 項目風險分析及規避建議
第一節 工期風險及防范
第二節 工程質量風險及防范
第三節 經營風險及防范
慮項目經營功能定位和市場因素等，未來的經營存在許多不確定因素，經營是有風險的。
一、經營風險類別
項目在未來的經營期內，因存在稅收政策、市場、經營、財務等諸多方面的不確定性因素，項目未來的經營存在風險是必然的。項目經營所面臨的風險主要有：
1、政策風險
項目未來的經營狀況將受到政府政策導向、發展規劃等因素的影響，由于可能的政策調整，對于預期的消費能力和整個行業的經營產生明顯影響，造成整個行業的經營狀況發生變化。
2、市場風險
有市場就必然存在競爭，競爭對手的多寡，對手實力的強弱，都會對項目的經營產生或多或少的影響。由于營銷與運作的問題，沒有形成預計規模的客戶群，使收入銳減；而動力、工資等成本隨市場行情上漲，都會造成經營虧損。
另由于合作方違反協議、合同等原因，會對經營造成重大收益損失。
3、財務風險
倘若經營性資金是通過借貸等融資方式獲得，財務費用受利率的影響較大。且在經營過程中由于資金管理和運作不善，造成現金流出現問題，使得流動資金需求過大，從而進一步增加融資難度并增加財務費用，使經營更加困難。
4、經營管理風險
對項目經營而言，要有規范的法人治理結構，但是也存在由于管理和對市場的判斷和決策錯誤等原因，造成企業經營目標無法實現導致經營困難等產生的經營管理風險。一方面，可能由于工程建設時設備選型不當，而造成的設備維修費用昂貴或大修周期縮短等，造成維修費用增大導致效益不佳；另一方面，可能由于內部成本管理機制不健全，造成投入產出比例失調；或由于管理層內部發生矛盾或分歧，影響經營計劃的實施，以致做出錯誤決策等，都將影響企業經營效益。
二、防范風險對策
1、建立風險管理機制
項目單位需要建立健全的風險管理機制，從企業內部加強風險意識，做好風險的鑒別、控制與監督。具體為：
（1）透明的財務制度及客戶服務體系，加強對合同等具有法律效力文本的管理。
（2）項目單位內部需要強化風險意識，將企業的經營風險與職工自身利益結合起來，充分調動職工的積極性，共同應對風險。
（3）項目單位的經營要樹立居安思危的思想，及時、全面、準確掌握政策、市場、宏觀經濟發展、國內外形勢等信息，科學分析和預測市場的變化，提出可靠的應對和防范措施，對市場發生的變化及時做出正確判斷和進行有效調整。
2、建立成本控制體系
項目單位需要加強內部成本管理，建立科學高效的成本控制體系，嚴格控制預算外支出，努力降低成本。在條件許可的情況下，在項目的設計和設備選型過程中要從未來經營角度進行投資控制，處理好一次購置成本與維修費用的關系，以及考慮未來維護技術的難度。同時，盡早做好設施及設備的維護管理培訓工作，使項目單位的有關設施、設備系統的維護管理專業技術人員盡早的接觸和熟悉設施及設備技術狀態和運行狀況，避免由于認為操作和維護不當造成的不必要損失。
3、建立“風險準備金”制度
在項目單位未來的利潤分配方案中，考慮在進行收益分配前，從稅后利潤中提取一定比例的資金，作為風險準備金，以備抵御一定限度內的流動資金風險。
第十五章 建設項目可行性研究結論及建議
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